中國房地產市場發(fā)展研究

中國房地產市場發(fā)展研究

摘 要：房地產業(yè)，是為國民經濟的發(fā)展提供生活資料和生產資料，反映人民生活水平和社會經濟發(fā)展狀態(tài)的一個重要標志性產業(yè)之一。隨著改革地不斷深入，住房制度改革也逐步深化，房地產正成為一個新的經濟增長點。本文在對房地產業(yè)等相關概念解析的基礎上分析了我國房地產發(fā)展的現狀及存在的問題，根據我國房地產市場發(fā)展的特點預測了未來10年我國房地產市場發(fā)展的趨勢，并就如何加快我國房地產市場的發(fā)展提出了相應的意見。

關鍵詞：房地產市場 房地產價格 宏觀調控

一、引 言

房地產業(yè)是國民經濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產業(yè)的產業(yè)鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業(yè)的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業(yè)有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。

房地產業(yè)為國家經濟發(fā)展提供基本的物質保證，是社會一切產業(yè)部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業(yè)部門。房地產發(fā)展的規(guī)模、產品結構、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結構、布局、水平和速度。房地產作為產業(yè)部門固定資產的重要組成部分，也直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，并形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產業(yè)內涵及活動領域十分廣泛，房地產業(yè)作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產業(yè)的房地產業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據本國國情制定相關的法律法規(guī)政策和利用經濟杠桿來扶持及引導房地產業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產業(yè)。

二、房地產行業(yè)概述

（一）房地產業(yè)的概念

房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業(yè)。房地產業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質生產部門，屬于第二產業(yè)；房地產業(yè)兼有生產(開發(fā))、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。這兩個產業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產。在房地產開發(fā)活動中，房地產業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業(yè)是房地產開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產任務。

（二）房地產業(yè)的分類

房地產業(yè)可分為房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產服務業(yè)。房地產服務業(yè)又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業(yè)。所以，房地產業(yè)的細分行業(yè)包括房地產投資開發(fā)業(yè)、房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業(yè)管理業(yè)。

房地產投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經驗等諸多方面。

房地產投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉讓，或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO熟地之后轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產業(yè)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業(yè)關聯性強等特點。

房地產咨詢業(yè)是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業(yè)估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。

房地產經紀是指向進行房地產投資開發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、代理的經營活動。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關區(qū)域內的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）房地產業(yè)在國民經濟中的作用

房地產是國民經濟發(fā)展的一個基本的生產要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產，都是房地產業(yè)經濟活動的參與者。因此說，房地產業(yè)是發(fā)展國民經濟和改善人民生活的基礎產業(yè)之一。由于房地產業(yè)關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產業(yè)結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業(yè)的進一步發(fā)展，房地產業(yè)在國民經濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進房地產業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現房地產業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產市場發(fā)展現狀及存在的問題

我國房地產業(yè)從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代發(fā)展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產業(yè)己上升到支柱產業(yè)的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

（一）房地產的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產投資規(guī)模不斷擴大。房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)�？焖僭鲩L。2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產開發(fā)的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2 )。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經濟發(fā)展水平較高，房地產市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發(fā)商開始向中、西部轉移，房地產的地區(qū)結構發(fā)生變化，尤其是隨著中部經濟的發(fā)展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例�？梢钥闯�，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區(qū)24.91

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